Процесс купли-продажи объектов жилой недвижимости в Англии.

Процесс оформления покупки недвижимости в Англии может занимать от одного до трех месяцев, в зависимости от того покупаете вы ли вы недвижимость в кредит или нет.

   Весь процесс состоит из нескольких стадий:

 Предложение (Offer)

   Как только вы определились с выбором дома или квартиры, вы делаете предложение продавцу. Как правило если недвижимость продается через агентство то вы делаете предложение через агента. Предложение как правило делается в устной форме и не влечет за собой возникновение каких либо юридических обязательств.
   По правилам Национальной Ассоциации Риэлтеров (National Association of Estate Agents) агент обязан передать ваше предложение продавцу, также как и другие предложения потенциальных покупателей этой недвижимости, причем агент всегда будет рекомендовать наиболее выгодный для продавца вариант. В случаях когда в одном и том же объекте заинтересовано несколько покупателей c одинаковыми предложениями продавец может прибегнуть к газампингу (gazumping - повышение цены на дом против первоначальной договорной) тем самым выбрав покупателя предложившего максимально высокую цену. Если ваши намеренья серьезны в некоторых случаях мы порекомендуем заключить с продавцом анти-газампинговое соглашение, которое как правило длится в течении небольшого периода времени. После того как продавцу сделано предложение как правило объект является предметом купли-продажи получает статус "Under offer" (приложение сделано и рассматривается продавцом)

 Принятие предложения (Offer acceptance)

   Если продавец принимает ваше предложение то следующим шагом является процедура юридического оформление передачи права собственности на недвижимое имущество (Conveyance). На этой стадии юристы инструктированные покупателем и продавцом согласовывают условия контракта и состояние передаваемого объекта (Fixtures and Fittings). Юристы покупателя также выполняют необходимые процедуры касающиеся оформления различных запросов касающихся недвижимости (Local Search, Land Charges Search, Drainage Search, Land Registry) и по завершению сделки оформят оплату гос. пошлины (Stamp Duty). На этой стадии статус недвижимости будет классифицироваться как "Sold. Subject to status".

 Оформление ипотечного кредита (Mortgage Application)

   Если продавец нуждается в финансировании сделки то он обращается в соответствующие кредитные организации (Lenders). Оформление кредита может происходить как напрямую так и через брокера по кредитам. Предоставлением ипотечных кредитов в Англии как правило являются банки и жилищно-строительные кооперативы (building societies). Оформление кредита проходит две стадии: принципиальное согласие банка выдать вам кредит (agreement in principle) и непосредственный перевод денежных средств на счет юристов покупателя. Переход ко второй стадии осуществляется только после того как оценщики банку проведут оценку стоимости объекта и дадут положительное заключение.

 Техническая экспертиза (Survey)

   Покупка недвижимости это одна из самых дорогих покупок которые мы совершаем. Залогом успешной покупки является хорошее качество товара. Техническая экспертиза недвижимости проводится с целью выявить существующие и потенциальные проблемы. Как правило при покупке недвижимости проводится одни из двух видов экспертиз: Homebuyer's Report - оптимально подходящий вариант если постройке не более 30 лет и Building Survey - проводится в случае нетипичной конструкции здания, наличия перепланировок или достроек, а также для достаточно давних построек.

 Обмен контрактами (Contracts Exchange)

   На этой стадии возникают юридические обязанности сторон по договору купли продажи, согласовывается дата завершения сделки и осуществления оплаты, а также передачи ключей.

Процесс оформления покупки недвижимости в Англии может занимать от одного до трех месяцев, в зависимости от того покупаете вы ли вы недвижимость в кредит или нет.

Право собственности на недвижимое имущество (Tenure) в Великобритании

   Freehold (фригольд) - форма собственности при котором собственнику принадлежит как земля так и постройка которая на ней находится. Собственник обязан производить регулярное обслуживание постройки. Риск случайной гибели объекта также несет владелец freehold.

   Leasehold (лизгольд) - недвижимость купленная на правах аренды. Как правило аренда бывает долгосрочная от 120 лет и до 999 лет. Leasehold наиболее распространен при покупке квартир. В этом случае владелец leasehold обязан выплачивать владельцу freehold плату за аренду земли (ground rent) а также плату за обслуживание постройки (maintenance fee). Владелец leasehold имеет право продлевать срок аренды по ее окончанию, а также выкупить часть права собственности на землю share of freehold. Этот процесс называется enfranchisement.

   Commonhold - относительно новая форма собственности на квартиры введенный с сентября 2004 и призванный со временем заменить leasehold. Главным преимуществом является отсутствие временных ограничений и необходимости продлевать аренду. Право freehold в данном случае принадлежит ассоциации собственников квартир в рамках жилого дома.

Ипотека по Английски

Часть первая.

   В последнее время покупателей из стран СНГ все чаще стал интересовать вопрос не только как приобрести недвижимость, но и как сделать это максимально эффективно с финансовой точки зрения т.е. за счет ипотечного кредитования под низкий процент. Не секрет, что процентная ставка иностранных банков намного ниже ставки коммерческих банков России, Казахстана и Украины, а условия кредитования намного выгоднее. Именно поэтому многие покупатели предпочли бы купить недвижимость в кредит, даже если у них достаточно собственных средств для покупки. Однако для многих наших сограждан, процесс получения кредита в иностранном банке кажется чем-то непонятным и недоступным.

   Какие же все-таки есть варианты покупки в кредит для тех у кого имеется паспорт гражданина России, Украины или Казахстана, достаточно средств на депозит и регулярные платежи по кредиту, ну и конечно же желание приобрести недвижимость в Лондоне.

   Если вы являетесь иностранным гражданином и не являетесь резидентом Великобритании, но собираетесь приобрести недвижимость на ее территории, то финансировать сделку в 99% случаев возьмется только лишь один из оффшорных банков. Как правило, это дочерние банковские структуры всемирно известных банков, зарегистрированные в оффшорных территориях например на Гибралтаре или в Джерси. Так например английский банк Barclays имеет дочерние структуры Barclays Wealth и Barclays International, банк HSBC имеет HSBC Offshore Banking, зарегистрированным на острове Мэн. Причина по которой банки работают с иностранцами, только через оффшорные отделения в основном достаточно проста - это более упрощенное регулирование финансовой деятельности, отчетности и, конечно, умеренное налогообложение. Дело в том что все банки, зарегистрированные в Великобритании, получают финансирование либо от Центробанка (Банка Англии) либо от других финансовых организаций. В связи с этим банки обязаны подчиняться законам и правилам финансового регулирования, устанавливаемым Банком Англии (Bank of England) и Службой по контролю деятельности финансовых организаций (Financial Services Authority ) Суть контроля заключается в том, что банки должны максимально снижать и страховать свои риски. Иностранные граждане, естественно, попадают в группу высокого риска, особенно в существующих условиях финансовой нестабильности в мире. Поэтому местные Английские банки меньше всего хотят рисковать своей репутацией одалживая деньги иностранцам. Кроме того местные банки больше ориентированы на потребности местных клиентов - рядовых англичан. В то же время у многих оффшорных банков за многие года появилась высокая концентрация капитала, который тоже нужно как-то использовать. Более того, оффшорные банки могут получать финансирование в банках других стран, в иностранной валюте и предоставлять так называемую валютную ипотеку. Таким образом за счет снижения курса доллара по отношению к фунту, кредит полученный в долларах США 5 лет назад, на сегодняшний день может фактически стоить в два раза меньше.

   Не смотря на то, что оффшорные банки более гибкие в работе с клиентами и менее зарегулированы - это вовсе не означает, что они только и ждут кому бы одолжить деньги. Эти банки также следуют правилу <знай своего клиента>. Несмотря на то, что кредит выдается под залог недвижимости, банк меньше всего заинтересован в реализации этого залога в случае неуплаты, а также в прохождении дорогостоящей юридической процедуры.

   В чем же заключаются требования оффшорных банков? Начнем с самых главных. Банк хочет иметь полное понимание чем занимается клиент, для того чтобы быть уверенным в том, что он способен выплачивать кредит. Не забывайте, что кредитные отношение это долгосрочный <брачный союз> банка и клиента, на многие года. Поэтому банк хочет быть уверен, что <медовый месяц> для него никогда не закончится. В случаях, когда клиент может показать, наличие у него крупной суммы денег, но не может доказать откуда она взялась и будет ли она появляться в будущем со стабильной регулярностью, банк не будет воспринимать такого клиента всерьез. Не все оффшорные банки <радушно> встречают клиентов из стран СНГ, даже с безупречной кредитной историей. Так например отделение Barclays Wealth, офис которого находится в Лондоне, в районе Knights Bridge, по словам Стива Бланта, специалиста по международной ипотеке, принципиально отказалось работать с клиентами из России.

   При рассмотрении возможности выдачи кредита банк как правило просит следующую информацию о клиенте:

   Персональное резюме: кто по профессии клиент, где работает, как долго, на каких условия (трудовой договор, контракт, личный бизнес, акционер)

 Заверенная копия загран. паспорта клиента, два вида переведенных и официально заверенных подтверждения место проживания клиента за последние 6 месяцев (например: счета за оплату услуг мобильной связи, коммунальные платежи, счет за кабельное телевидение)

 Если клиент является сотрудником международной компании - письмо от работодателя на английском языке, подтверждающее должность в компании, зарплату, срок который сотрудник проработал в компании и личную характеристику

 Если клиент является предпринимателем / юридическим лицом - письмо от международно-признанной аудиторской компании (PWC, KPMG, Ernst & Young) подтверждающее доход/чистую прибыль клиента за последние 3 финансовых года.

 Подтверждение наличия и происхождение депозита (наполнения финансирования)

 банковские выписки с личного счета клиента, показывающие транзакции и переведенные на английский язык

 Личные рекомендательные письма адресованные банку кредитору, от личного бухгалтера и банка клиента, характеризующие клиента с точки зрения порядочности и надежности, и длительность сотрудничества.

 Подтверждение материального состояния (имущества), заверенное сертифицированным бухгалтером

   В последнее время офисы всемирно известных аудиторских компаний в странах СНГ открывают отделы по работе с физическими лицами. В их услуги входит подготовка и проверка правильности заполнения налоговых деклараций, декларирования доходов и уплата налогов физическими лицами. Факт того, что налоговая декларация подана международной аудиторской компанией и следовательно отображает реальные доходы ее клиента, имеет большое значение для банка.

   Оффшорные банки в среднем готовы одалживать иностранным гражданам сумму, в 3.75 раз превышающую их годовой доход до уплаты налогов и до 75% от стоимости жилья. Чем больше подтверждений своего регулярного дохода клиент сможет предоставить, тем выше будет индекс доверия к нему со стороны банка и тем больше денег банк согласится дать в долг. Более того, правильно оформленные документы значительно ускоряют процесс получения кредита, вплоть до одного месяца.

   Прежде чем приступать к поиску желанного дома или квартиры в туманном Альбионе, клиенту будет необходимо получить от банка принципиальное согласие на выдачу кредита. Как правило процедура занимает от одной до трех недель. В банк подается заявка и все сопроводительные документы которые рассматриваются сотрудником отдела страхования и обеспечения кредитов. Проверяется подлинность и значимость поданных документов. Фактически банк принимает решение - прозрачна ли для него деятельность клиента, доверяет ли он ему или нет. В случае положительного решения банк выдает клиенту документ о принципиальном согласии на выдачу кредита Agreement in Principle, в котором будет указано сколько банк готов вам одолжить, на каких условиях и сколько времени у вас есть на поиск недвижимости. Как правило это 3-6 месяцев. Как только недвижимость найдена и положительно оценена банком, банк делает клиенту официально предложение кредита Mortgage Offer при согласи на которое между банком и клиентом возникают договорные отношения.

   Во второй части статьи мы расскажем о видах оффшорных кредитов, их условиях возврата и рефинансирования, о процентных ставка и об особенностях налогообложения нерезидентов.

Защита от мошенничества